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房地产信托后期管理“定乾坤”

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       一个房地产信托产品的成败得失,在很大程度上是由后期管理的水平和效果所决定的。房地产信托彰显了创新的金融技术,也蕴含了丰富的风险管理艺术。

      产信托产品的设计比较引人关注,但真正核心的环节应该是后期管理。一个房地产信托的产品设计方案,代表着交易各方对项目风险收益的未来预期,真正的贯彻执行则需要落实在后期管理阶段。

      信托产品的后期管理阶段,信托公司通常会采取资金监管、议事表决、印章管理、现场检查、信息披露、项目监控等管理措施。相对于信托贷款等债权模式产品,房地产股权投资信托产品的后期管理更为复杂,其管理要求也更高。通常可以将房地产信托产品的后期管理制度分五类:

       第一类是项目公司董事制度。信托公司一般会对房地产项目公司进行“治理结构优化”,如要求项目公司根据业务具体情况设立董事会,或在不设董事会的情况下设立执行董事。对于设立董事会的项目公司,信托公司委派的董事原则上会占董事会的多数席位;在不能取得多数董事席位的情况下,信托公司委派的董事对项目公司某些重大决议具有否决权。对于不设董事会的项目公司,信托公司一般会委派项目公司的执行董事。

       第二类是项目公司财务管理。信托公司有时会要求项目公司在其认可的银行开立专用银行结算账户和日常运营账户。有时也会要求项目公司的资金支出实行预算管理(包括费用预算和工程支出预算),并对其财务部门采取必要的监控措施。有时还会复查核实项目公司的《月度资金支出预算执行情况报告》及其凭证、账册以及月度报表,或者委托专业机构对上述事项予以监督。其委派的财务人员或相关监管人员还会定期和不定期地对项目公司预算的编制及执行情况进行检查,并落实《资金预算监测预警制度》。可能会对项目公司实行货币资金业务授权审批制度,从而控制货币资金的支付和调拨。

       第三类是项目公司印信管理。信托公司一般会指派或认可专职人员负责印信的统一管理,包括公章、合同章、财务专用章、人名章、营业执照、组织机构代码证、税务登记证等。项目公司公章的使用则由信托公司委派的董事或者执行董事和总经理共同批准,其他印章的使用一般由项目公司总经理批准。

       第四类是工程监管及其进度控制。在房地产信托项目中,工程监管内容通常包括工程形象进度、项目开发流程、施工进度计划、资金使用情况、总包(分包)合同情况、供材合同情况、成本控制情况、销售回款情况、工程结算情况等。信托公司有时还会要求项目公司定期提供月度施工进度报告或者汇报项目公司监管情况。

       第五类是信托资金退出方案的提前沟通机制。有些信托公司会要求项目公司提前沟通信托资金的退出方案,对项目运行风险做出分析并提出相应的风险预案。如果遇有退出方案出现或可能出现问题时,信托公司也会提出应对措施,包括延长信托期限、增发信托份额、转让项目权益、处置相关资产、修订退出机制、启动应急预案等。

       从金融机构“经营风险”角度看,信托公司正是在繁琐的后期管理事务中识别和防控各类风险,在专业受托管理的层面切实维护受益人利益;从市场主体“履行契约”角度看,后期管理正是在贯彻落实房地产信托合同文本的风险收益条款,让纸上约定变成行动准则;从交易合作“创造价值”角度看,后期管理是对信托机构和房地产企业等相关参与方的全面考验,过程决定结果,能力决定价值,管理风险也是赢得效益的重要手段。

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