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社区土地信托让住房“永久可承担”

原文出自:中国经济时报                 浏览次数:

作者:信泽金——采集    来源:中国经济时报      
 

       如果说目前中国多数人买不起房的话,在美国,面对这样困境的,更多是像琳达这样的人:刚离婚、带三个孩子,干两份工作。“我赚得越多,需要支出的就越多!”精疲力竭的那一刻,她想过放弃,寻求政府公共救助的庇护。但还是坚持了下来:继续上学充实自己,并梦想有一天拥有一幢自己的房子。

       OPAL(Of PeopleAnd Land,“人民和土地的”)社区土地信托新近完成的小区,最后圆了琳达的住房梦。这些漂亮的别墅,价格只有市场的二分之一到三分之一。但是有一个条件:将来只能以可承担的价格(而非市场价格)卖给同等收入水平的人(所谓可承担,一般指住房支出不超过家庭收入的30%).
       这样做的目的,是为了让像琳达这样的人能拥有自己的家,同时住房保持其永久可承担性。
       社区土地信托采用的方式是,在出售琳达住房的同时,不出售土地所有权,但将土地使用权以名义价格出租(比如说1美元,99年)。它通过将土地转移出市场、土地与住房相分离的办法,使房子永久可承担。
       琳达的生活因此和OPAL的创建者之一迈克尔·思凯(Michael Sky)发生了联系。作为作家的迈克尔,原先和妻子住在麻省。有一天他从杂志上读到了一篇关于社区土地信托的文章,立即被深深吸引。在他看来,土地财产私有是导致今天美国文化种种弊端的重要根源——比如,财富的进入使原住民被拆迁,社区被撕扯得七零八落。而社区土地信托指出了一个可以纠正人和土地关系的方向。
       出于各种偶然,1988年,迈克尔和妻子搬到了美国最西北角的华盛顿州奥卡斯岛。这是一个度假胜地,一个隐匿的天堂,很多百万富翁在这里拥有豪宅,使它成为华盛顿州房价最高,同时工资收入最低的地方。住房价格对于琳达,甚至一些普通家庭来说都越来越不可承担。
       迈克尔很快协同志同道合者开始了社区土地信托的实践,解决住房问题。一年以后,美国西部地区第一个社区土地信托OPAL成立。1990年,他们设法获得两笔政府拨款,8万美元的联邦社区发展组团基金和30万美元的华盛顿州住房信托基金,得以折扣价买下了一块7英亩的空地,但是建房资金仍缺口巨大。1993年,他们终于有幸成为美国农业部农户住房贷款的样板工程,获得了由该部门提供的1%住房抵押贷款。一年之后,仿共同居住模式建造的、有18栋别墅的第一个社区OPAL Commons即完成。到目前为止,OPAL已经建了六个小区,为这个小岛大约5%的工人家庭(琳达是其中之一)提供了住房。
       社区根源
       社区土地信托方式在过去的四十年中,在美国、加拿大、甚至英国等一些国家悄悄兴起。
       旧金山湾区社区土地信托负责人里克·刘易斯(Rick
Lewis)说,在美国,这一模式发展与联邦政策有关。自从里根政府上台后,有意识地终止了联邦政府在建房中的主要角色,转而提供资金给非营利组织建房。非营利住房随之蓬勃发展,社区土地信托是其中一种模式。
       这种模式衍生于社区,最早在美国南部,通过社区拥有土地,长期租赁给黑人农户耕地,以保证他们对土地的获取。20世纪80年代,这一模式被开始用来解决城市住房问题。它通过社区拥有土地、提供住房,防止穷人被排挤走,从而建设更加稳定的社区。
       全美目前有大约200—300个社区土地信托,遍布全国各地。社区土地信托一方面从地方发展起来,植根于地方,相互独立,另一方面,已经形成了全国性模式和全国性网络。
     “社区根源使社区土地信托与一般住房非营利组织有两点不同。”里克说,首先,它主要关注产权房而非租赁房。美国的非营利组织着重建造租赁住房,但是社区土地信托认为,租户应该对自己的家拥有产权控制,是其运营责任的主要承担者。其次,它是真正的社区组织。大多数非营利组织任命董事会,社区土地信托采用会员制,选举产生董事会。董事会中,土地信托住房居民,拥有一定职业技能或商界的人以及更广大社区居民各占三分之一。社区土地信托还大量依赖义务劳动和社区参与。在奥卡斯岛还曾发生过当地居民将自己的住房捐赠给OPAL,用来提供给穷人。
       社区根源也使社区土地信托在各个地方寻找更适合的发展模式。比如在更加寸土寸金的旧金山湾区,社区土地信托一个更重要的作用,是帮助建立住房合作社。
     “土地信托和住房合作社结合,是一种更好的形式。很多买房人在过去的5—10年中,抵押贷款都缩水了。但是这个情况并没有发生在住房合作社身上。在住房合作社中,你没有机会赚很多钱,但是也没有失掉投资的风险。”里克说。
       但是,居民们常常对合作社的成立与运营缺乏必须要的知识和技能,社区土地信托便为其提供指导。我采访他的那天晚上,他正要去伯克利的帕克街住房合作社做一个培训指导。
       启发与借鉴
       对于我们今天的保障房建设,社区土地信托可以引发三点思考:
       首先,我们今天有没有必要把土地中所有的金子都挖出来?
       土地获利和住房可承担性成反比。社区土地信托通过将土地转移出市场,保证了住房的永久可承担性。但是我们今天总是想将土地中的金子尽可能都挖出来——政府招拍挂尽可能高的价格,开发商垄断开发与定价,每一个环节都追求利益最大化,再加上一些土地倒买倒卖的中间环节,最后房价高企并不奇怪。
       其次,经济适用房(甚至廉租房)可不可以卖?
       其实我们也有一些将金子留在地里,使住房可承担的做法,比如,经济适用房和廉租房就采用了划拨土地的办法。但是,与美国的社区土地信托相比,这些住房往往会陷入一次性补贴的误区,而忽略了永久可承担这一点。虽然经济适用房市场出售后,买房者会吐回大部分市场获利,但是将来再盖同样的可承担性住房,成本远比现在要贵得多。
       第三,能否开发社区的力量?
       我们现在除了市场(开发商)和政府之外,反而把社会的力量给忽视了。我们原来其实有很强大社区力量——村集体力量、合作社力量(社区土地信托土地制度设置,与我们的村集体土地制度非常接近)。这些社区力量元素未尝不可以转化成我们今天城市社区发展以及解决住房保障问题的创新力量。 

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